賃貸不動産の収支計画をたててみましょう。
目次
不動産オーナー様としては家を貸せば家賃収入が入ると期待しますが、実はさまざまな費用がかかります。しっかりとした収支計画をたてるためにも、ここでは具体的にどのような費用が発生するのかをご紹介します。
初期費用
家を賃貸する場合には、物件を綺麗にする必要があります。新築物件を貸し出す場合は別ですが、基本的なハウスクリーニングに加え、壁紙、畳やふすまの張り替えなどといった費用が発生します。他にも不要な家具を撤去する費用や、経年劣化などの改善のためリフォーム費用などがかかる場合があります。
ハウスクリーニング費用
どんな不動産でも賃貸に出す前には清掃のプロである業者に依頼し、ハウスクリーニングを行う必要があります。
個人で清掃した場合と比べると、お部屋の印象がやはり違います。
また、北海道では必須の暖房器具も事前に清掃メンテナンスを行うことで設備寿命を延ばします。
設備入れ替え費用
「設備」と言ってもさまざまですが、一番多いのは「壁紙」です。
そのほか、床、天井、戸、ふすま、畳などの建具から、コンロ、暖房、ボイラー、エアコンなどの設備機器までが検討範囲となります。
経年劣化の具合を確認しながら、修理・取替・撤去を判断します。
リフォーム・リノベーション費用
古いマンションだと風呂トイレが一緒だったり、収納が無かったり、部屋数は多いけど一部屋が狭いなどの問題が出ることがあります。
空室期間をできるだけ短くするために、リフォーム・リノベーションの提案をすることがあります。
毎月かかる費用
管理手数料
管理会社に管理を委託する場合、管理手数料を支払わなければなりません。
1戸あたり○円ということもあれば、家賃等収入の○％ということもあります。
一般的には家賃収入の○％とすることが多いです。また管理手数料には消費税がかかります。
管理会社を選ぶとき管理手数料は重要になりますが、高ければ良い、安ければ悪いというものでもありません。
不動産オーナー様が依頼した管理業務に見合っている対価であるかがポイントになります。
また、管理会社によっては管理手数料以外に「システム料」「事務手数料」などを設けていることもありますので確認が必要です。
共用部にかかる費用
賃貸化する不動産が一棟アパート・マンション・テナントビルの場合は共用部の維持管理は不動産オーナー様の義務になります。
維持管理の実業務は管理会社に任せるとして、共用部の電気料や水道料、通信料などが必要になる場合があります。
水光熱費・通信費
一棟アパート・マンション・テナントビルの場合、必ずではありませんが水光熱費他を建物1棟分まとめて不動産オーナー様が支払い、各借主に按分請求する物件がありますので注意が必要です。
毎年かかる費用
固定資産税・都市計画税
年に1度、物件がある市町村より納税通知書が届きます。
4期に分かれており、それぞれ納付期限までに納める必要があります。
火災保険料
不動産オーナー向け保険が各保険会社より出ております。
万が一に備えて保険のご加入をご検討下さい。
弊社では火災保険にご加入頂いてない物件の管理をお断りすることが御座います。
消防点検・設備点検費用
建物の消防点検（機器点検・総合点検）は個人では難しいため業者に依頼する必要があります。
また、エレベーターや火災報知器などの設備についても法定点検が必要になります。
町内会費
一棟マンションの場合、町内会費は不動産オーナー様が一棟分をまとめて支払います。
町内会により会費が異なるため、物件のある町内会に確認が必要です。
所得税・住民税
不動産収入は所得税・住民税の課税対象です。
確定申告での申告が必要です。
詳細については不動産所得をご覧下さい。
機会によりかかる費用
仲介手数料・広告宣伝費・業務委託料
媒介業者（仲介業者）が借主をみつけ、契約が成立した場合にかかる費用です。
仲介手数料については上限が法律で定められています。
広告宣伝費・業務委託料が必要になる場合もあります。
修繕費
借主の入退去に伴い、物件の修繕費がかかります。
借主の故意・過失でつけた損耗については借主が原状回復義務を負いますが、建物の経年劣化に伴う損耗については不動産オーナー様が費用を負担する必要があります。
不動産所得
不動産所得とは
不動産を賃貸化した場合、家賃等収入から必要経費を差し引いたものを「不動産所得」と呼びます。
給与所得などと同じく「所得税」「住民税」の課税対象として確定申告時に申告しなければいけません。
必要経費
必要経費として計上できる主な物は以下の通りです。
- マンションへの管理費・修繕積立金
- 損害保険料
- 減価償却費
- 修繕費
- 固定資産税
- 都市計画税
- 印紙税
- ローンの利息
- 保証料
- 税理士費用
- 交通費
- 通信費
- 管理委託費用
- 仲介手数料（家賃の１ヶ月分）
- 不動産関係の新聞、図書費、参考書
事業規模の認定
事業規模として認定されると「必要経費」として控除できるものが増えます。
複数の賃貸不動産を所有されている方は一度お住まいの地域の税務署に確認してみては如何でしょうか。
まとめ
税金や経費を考えると頭が痛くなってしまいがちですが、ほんとうに必要なところに必要なだけ経費をかける見極めが重要になります。
経費と上手につきあうことが不動産オーナーの第一歩です。
税金について詳細は税務署・市税事務所や税理士にご確認下さい。
